Dezvăluire şoc a Curţii de Conturi: Sun Plaza, construit pe un teren al sportului românesc! ANS l-a cedat nelegal. Exclusiv

În urmă cu mai bine de 20 de ani, un teren uriaș din Capitală de peste 13 hectare (mai exact 133.375 metri pătrați) – proprietatea statului – a fost concesionat unei firme private pentru o perioadă de câteva decenii. Șase ani mai târziu, pe acel teren era inaugurat unul dintre cele mai mari mall-uri din capitală. Acum, un raport recent al Curții de Conturi, arată că acest contract de asociere și dreptul de asociere au fost nelegale, fiind astăzi „susceptibile de nulitate”. Practic, dacă acest contract inițial din 2004 pică, atunci toată construcția juridică ce permite funcționarea mall-ului pe acest teren este pusă sub semnul întrebării.

Cum a apărut mall-ul Sun Plaza pe un teren al statului

Curtea de Conturi a descoperit situația legală incertă privind terenul din sudul Capitalei în urma unui control la Agenția Națională pentru Sport (ANS). Terenul în cauză, proprietatea privată a statului român, era în administrarea CSN Sala Polivalentă, instituție publică ce funcționează în subordinea ANS.

În urmă cu 22 de ani, în august 2004, CSN Sala Polivalentă încheie un acord de asociere cu firma privată Hein România SA (actuala Societatea Dezvoltare Comercial Sudului SDSC SRL) pentru un proiect comercial, proiect ce avea să devină Sun Plaza, mall-ul uriaș aflat în sudul Capitalei. Concret, cele două părți au stabilit constituirea unui drept de superficie în favoarea companiei Hein România, prin care aceasta din urmă obținea dreptul de proprietate exclusivă asupra tuturor construcțiilor realizate pe terenul în cauză. Durata contractului era stabilită la 45 de ani.

Altfel spus, o instituție publică din subordinea ANS (agenția care a luat locul Ministerului Sportului) a semnat un contract de asociere cu o firmă privată pentru construcția unui complex comercial. Potrivit acestui contract (dreptul de superficie) statul român rămânea proprietarul terenului, iar firma proprietarul exclusiv al tuturor construcțiilor de pe acest teren și de folosință exclusivă, neîntreruptă și netulburată asupra terenului statului pe toată perioada contractului.

Digi24.ro

Ținuți în case și departe de ferestre: vizita lui Vladimir Putin într-un oraș din Rusia

Durata inițială a contractului era stabilită la 45 de ani, ceea ce ar însemna că el expiră în anul 2049, însă documentul Curții de Conturi precizează că acest contract poate fi prelungit cu încă 45 de ani în mod tacit sau prin acord, dacă niciuna dintre cele două parți nu are vreo obiecție.

Digisport.ro

David Popovici, prima reacție după ce a reușit o performanță istorică la Campionatele Europene de înot, de la Paris

„În acest scop, părțile contractante au agreat expres constituirea unui drept de superficie în favoarea Hein România SA, constând în dreptul de proprietate exclusivă al acesteia asupra tuturor construcțiilor ce se vor realiza pe terenul în suprafață totală de 133.375 mp, pe toată durata contractului, și dreptul de folosință exclusivă, neîntreruptă și netulburată asupra terenului pe toată perioada de existență și de exploatare a proiectului și pe toată durata contractului.

Durata colaborării a fost stabilită pentru o perioadă de 45 de ani, cu posibilitatea de prelungire prin acord sau tacită, pe o durată egală, dacă niciuna dintre părți nu denunță contractul cu 2 ani înainte de sfârșitul duratei contractuale”, se arată în raportul Curții de Conturi.

De ce contractul de asociere a fost nelegal

Auditorii Curții de Conturi susțin încă că acest contract de asociere a fost nelegal în condițiile în care CSN Sala Polivalentă avea doar drept de administrare (dreptul de a se folosi de teren pentru activități sportive și de a-l îngriji). Când a semnat pentru „superficie”, a acționat ca și cum ar fi fost proprietarul, deși era doar un simplu administrator. Curtea de Conturi explică că, potrivit legii, doar proprietarul de drept (statul) are voie să facă un act de dispoziție (adică să cedeze o parte substanțială din dreptul de proprietate).

Altfel spus, CSN Sala Polivalentă era doar administratorul terenului, nu proprietarul – adică era mai degrabă un chiriaș, ce nu avea dreptul să ofere altcuiva dreptul de a construi și de a deține clădiri pe terenul în cauză. În schimb, CSM Sala Polivalentă a semnat acest contract de constituire a dreptului de superficie ca și cum ar fi fost proprietarul, dând un drept pe care, în realitate, nu-l avea.

„Se reține că ANS administrează baza materială proprie prin complexurile sportive naționale și cluburile sportive din subordinea sa, în condițiile legii.

Actele administrative ce reglementează înființarea, organizarea și funcționarea CSN Sala Polivalentă, precum și actele prin care terenul a fost dat în administrarea ANS, și succesiv către subordonata acesteia, nu conțin prevederi exprese care să stabilească dreptul acestei instituții publice de a exploata bunul în comun cu o entitate privată în scopul realizării de profit, nici posibilitatea schimbării destinației acestuia de bază materială sportivă și afectarea terenului unor activități preponderent comerciale.

De asemenea, constituirea dreptului real de superficie este un act de dispoziție juridică rezervat numai titularului dreptului de proprietate, respectiv statul român, deoarece presupune dezmembrarea dreptului de proprietate, CSN Sala Polivalentă neavând competența de a constitui un drept de superficie în favoarea Hein România”, se arată în raportul Curții de Conturi.

Probleme din contractul încheiat de CSN Sala Polivalentă

Pe lângă durata de 45 de ani prevăzută în contrat cu posibilitatea prelungirii cu încă 45 de ani, raportul Curții de Conturi menționează că Hein România SA beneficiază de un drept de preferință la cumpărarea terenului, în cazul în care în această perioadă legislația va permite acest lucru.

„S-a mai prevăzut de către părți constituirea unui drept de preferință în favoarea Hein România SA la cumpărarea terenului în cazul în care, pe durata contractului, legislația va permite vânzarea terenului, la un preț ce va fi stabilit potrivit actelor normative în vigoare la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Părțile au convenit ca, în lipsa unor prevederi legale pentru stabilirea prețului, vânzarea să se realizeze la valoarea terenului stabilită prin contractul de colaborare (70 USD/mp)”, se arată în documentul citat.

Dacă CSN Sala Polivalentă și Hein România s-au înțeles și asupra prețului terenului, fără ca autoritatea de stat în cauză să fie proprietarul de drept al terenului, totuși documentul nu preciza ce se întâmpla cu clădirile construite la finalul contractului sau în cazul rezilierii acestuia.

„În contract nu există o clauză expresă prin care părțile să stipuleze care va fi regimul juridic al clădirilor ulterior încetării la termen a contractului sau ca urmare a rezilierii contractului din culpa Hein România, respectiv dacă acestea vor intra în proprietatea statului sau vor rămâne în proprietatea Hein România sau a succesorilor în drepturi ai acesteia”, se mai arată în raportul Curții de Conturi citat de FANATIK.

Câți bani primește statul român de pe urma contractului

De pe urma acestui contract, autoritatea de stat CSN Sala Polivalentă urma să încaseze un minim de 220.000 euro/ an pentru dreptul de superficie. Inițial, suma stabilită a fost mult mai mică (minim 1 euro pe metru pătrat) însă a fost majorată în anul următor.

„Dreptul de superficie a fost constituit cu titlu oneros, CSN Sala Polivalentă urmând să primească 2,5% din profitul net de exploatare al Proiectului dar nu mai puțin de 1 EUR/mp/an fără TVA, fiind luată în considerare o valoare a terenului de 38,8 USD/mp. După un an de la încheierea contractului, prevederile contractuale inițiale au fost modificate în sensul că CSN Sala Polivalentă i se cuvine 2,5% din profitul net de exploatare al Proiectului dar nu mai puțin de 2 EUR/mp/an fără TVA sau minimum 220.000 euro/an fără TVA, fiind avută în considerare o valoare a terenului de 70 USD/mp”, se arată în documentul citat.

Practic, contractul încheiat în 2004 prevede ca CSN Sala Polivalentă să încaseze o sumă minimă de circa 1,1 milioane lei de pe urma acestui acord cu firma Hein România SA. Datele financiare ale instituției sportive arată că această sumă reprezintă puțin peste 10% din bugetul instituției. Concret, din veniturile totale de 9,2 milioane lei (prognozate pentru anul 2025), Sala Polivalentă a estimat venituri de 1,2 milioane lei din concesiuni și închirieri.

Ce profit anual are Sun Plaza

În prezent, compania care administrează mall-ul Sun Plaza este Societate Dezvoltare Comercial Sudului SRL, controlată de grupul austriac S Immo. Anul trecut, cifra de afaceri a companiei a fost de peste 160 milioane lei, cu un profit net de 32,5 milioane. Cel mai mare profit a fost înregistrat în anii anteriori, 2023 și 2024 – ani în care a raportat un profit de 49 și 44 milioane lei. Cu aceste sume, CSN Sala Polivalentă ar fi trebuit să încaseze circa 1,2 milioane lei, reprezentând 2,5% din câștigul companiei.

Deși raportul Curții de Conturi nu este o decizie a unei instanțe el scoate la lumină o adevărata bombă juridică. În acest raport, Curtea cere instituțiilor statului să lămurească ce s-a întâmplat cu acest contract și să ia acțiuni pentru a intra în legalitate. De asemenea, Curtea cere ca autoritățile statului să calculeze dacă a existat o pagubă aici și ca aceasta să fie recuperată. Asta pentru că, în condițiile în care Sala Polivalentă s-a apucat să facă afaceri imobiliare fără a avea dreptul, este foarte probabil ca statul să fi încasat mai puțini bani decât i s-ar fi cuvenit. De asemenea, auditorii au cerut și identificarea persoanelor responsabile pentru încheierea acestui contract.

„Analizarea și evaluarea impactului financiar generat de constituirea superficiei cu depășirea competențelor legale, inclusiv identificarea și determinarea eventualelor venituri/beneficii nerealizate sau a altor prejudicii aduse patrimoniului public, precum și dispunerea măsurilor legale pentru recuperarea acestora, în condițiile legii.

Identificarea și stabilirea responsabilităților persoanelor care au dispus sau au permis încheierea și derularea contractelor în condițiile constatate și analizarea incidenței formelor de răspundere prevăzute de lege pentru faptele constatate, în funcție de atribuțiile și gradul de implicare al persoanelor responsabile”, sunt recomandările Curții de Conturi.