Cât ar mai valora apartamentele din blocurile cu risc seismic dacă proprietarii suportă costurile. Experții imobiliari: „Prețul va fi puternic influențat”

Piața imobiliară ar putea trece printr-o nouă reașezare dacă proprietarii vor fi obligați să suporte singuri costurile de consolidare a clădirilor încadrate în risc seismic. Specialiștii din domeniu avertizează că valoarea apartamentelor din aceste imobile ar putea fi puternic afectată, în funcție de nivelul investițiilor necesare pentru siguranța structurală.

Apartamentele din clădirile cu risc seismic, lovite direct: „Prețul lor va fi puternic influențat”

Inițiativa lansată de Adrian Câciu schimbă radical filosofia statului în privința clădirilor cu risc seismic. Potrivit explicațiilor oferite de fostul ministru pentru FANATIK, proiectul de lege aflat în dezbatere parlamentară mută aproape integral responsabilitatea în sarcina proprietarilor. Mai exact, aceștia ar urma să fie obligați să își consolideze imobilele într-un termen de doi ani de la încadrarea în clasa de risc seismic, sub sancțiunea unor amenzi cuprinse între 5.000 și 20.000 de lei.

Câciu argumentează că această schimbare vine după ani de blocaje administrative: „S-a dovedit istoric că primăriile nu pot gestiona acest lucru”, susține acesta, explicând că fondul locativ este unul privat, iar dreptul de proprietate implică și obligația de a menține imobilul în siguranță. Practic, dacă legea va fi adoptată, statul și autoritățile locale ar ieși, în mare măsură, din rolul de actor principal în consolidări, păstrând doar posibilitatea de sprijin financiar sau parteneriate, inclusiv prin mecanisme precum un posibil „fond al fondurilor” alimentat din polițele de asigurare obligatorie.

Impact pe piața imobiliară. Imobilele vulnerabile la cutremur ar putea pierde semnificativ din valoare

De la această schimbare de paradigmă, în care responsabilitatea trece de la primării la proprietar, apare însă o întrebare esențială pentru piața imobiliară: ce se întâmplă cu valoarea apartamentelor din clădirile cu risc seismic? Pentru a înțelege impactul real, FANATIK a discutat cu Mădălina Angheloiu, purtător de cuvânt al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România, care avertizează că efectele ar putea fi semnificative. Potrivit acesteia, în momentul în care costurile consolidării sunt transferate integral către proprietari, prețul apartamentelor din astfel de imobile va fi „puternic influențat”, în special în cazul clădirilor vechi sau neexpertizate.

Digi24.ro

Concluziile lui Nicușor Dan după consultările informale: Noul Guvern va avea ca obiectiv până în septembrie să propună bugetul pe 2027

„Un astfel de proiect ar avea un impact direct și semnificativ asupra pieței imobiliare din zonele cu risc seismic, în special în București, unde există deja un număr ridicat de clădiri încadrate în diferite clase de risc. În primul rând, ar accentua segmentarea pieței. Diferențe de preț există între clădirile cu risc seismic și cele neîncadrate, însă acest decalaj s-ar adânci. Practic, imobilele încadrate în clase de risc vor deveni mult mai puțin atractive, mai greu de tranzacționat, iar prețul lor va fi puternic influențat de costurile necesare pentru consolidare.

Digisport.ro

VIDEO Două cuvinte! Ce a spus Aryna Sabalenka la fileu, după ce Sorana Cîrstea a eliminat-o la Roma

Transferul integral al costurilor către proprietari ar introduce un risc financiar major, ceea ce va duce, cel mai probabil, la scăderea valorii apartamentelor din aceste clădiri. Cumpărătorii vor evalua nu doar prețul de achiziție, ci și investițiile suplimentare, adesea consistente, necesare pentru aducerea imobilului la un standard de siguranță. În consecință, ne putem aștepta la o presiune descendentă asupra prețurilor în acest segment și la o scădere a lichidității, în paralel cu o creștere a interesului pentru locuințele sigure sau deja consolidate”, informează Madălina Angheloiu, purtător de cuvânt al Asociației Profesională a Agenților Imobiliari din România.

Investițiile în consolidare ar putea crește valoarea locuințelor: „Se prelungește durata de viață a clădirii”

Întrebată de reporterul FANATIK dacă investițiile în consolidarea clădirilor ar putea influența prețurile de vânzare și nivelul chiriilor în cazul apartamentelor din imobile reabilitate și cum se va reflecta, concret, acest tip de cost în piața imobiliară, specialista a explicat că astfel de intervenții au un impact direct asupra valorii proprietăților și asupra dinamicii generale a tranzacțiilor.

„Desigur că, în urma unei investiții în consolidare, indiferent dacă este realizată din fonduri publice sau suportată de proprietari, crește valoarea activului în sine. Practic, se prelungește durata de viață a clădirii și se îmbunătățesc caracteristicile esențiale, în special cele legate de siguranță, dar de multe ori și cele privind performanța energetică și confortul general. În acest context, este de așteptat ca aceste investiții să se reflecte în prețuri mai mari de vânzare pentru apartamentele din clădirile consolidate. Proprietarii vor încerca, în mod firesc, să recupereze costurile prin prețul de tranzacționare, iar piața va valida sau nu acest lucru, depinde despre ce sume vom vorbi, rămâne de văzut, însă diferențe vor fi, având în vedere că vorbim despre locuințe mai sigure și mai ușor de finanțat.

În ceea ce privește chiriile, efectul va exista, dar va fi mai nuanțat. În zonele cu cerere ridicată, în special centrale, este foarte probabil ca o parte din costurile de consolidare să fie transferate și în majorarea chiriilor. Totuși, nivelul acestora va depinde de capacitatea pieței de a absorbi aceste creșteri. Per ansamblu, vom vedea o diferențiere tot mai clară în piață: locuințele consolidate vor deveni mai valoroase și mai lichide, în timp ce cele neconsolidate vor rămâne sub presiune, atât din perspectiva prețului, cât și a atractivității”, a mai precizat aceasta, pentru FANATIK.

Realitatea din teren: consolidarea clădirilor, un efort financiar greu de suportat pentru majoritatea proprietarilor

Dincolo de efectele asupra prețurilor, realitatea din teren arată că puțini proprietari au capacitatea financiară de a susține astfel de lucrări. Costurile ridicate și dificultățile logistice fac ca inițierea unor proiecte de consolidare să fie, în multe cazuri, greu de realizat. „În practică, vorbim de un procent redus de proprietari care își permit realist o consolidare structurală completă a unei clădiri, mai ales în București, unde multe imobile sunt vechi și ocupate de persoane cu venituri medii sau chiar reduse.

Costurile unei consolidări sunt semnificative — de la câteva zeci de mii de euro per apartament și, în unele cazuri, chiar mai mult, în funcție de complexitatea lucrărilor. În plus, intervin și o serie de dificultăți practice: obținerea acordului tuturor proprietarilor, durata mare a lucrărilor și necesitatea relocării temporare pe perioada intervențiilor. În aceste condiții, fără mecanisme reale de sprijin financiar sau soluții de finanțare accesibile, capacitatea efectivă a proprietarilor de a iniția și finaliza astfel de lucrări rămâne limitată”, a ținut să mai menționeze purtătorul de cuvânt al Asociației Profesională a Agenților Imobiliari din România.

Blocaje posibile și modele internaționale. Cum abordează alte state consolidarea seismică

În acest context, apare și riscul unor blocaje, în care nici statul, nici proprietarii nu reușesc să intervină eficient pentru consolidarea clădirilor vulnerabile: „Da, acest risc există, pentru că, în forma actuală, proiectul mută responsabilitatea aproape integral către proprietari, fără să ofere, cel puțin deocamdată, mecanisme suficiente de sprijin financiar sau operațional”, a continuat, pentru FANATIK, Madălina Angheloiu.

Mai mult decât atât, specialiștii atrag atenția că această abordare poate crea un dezechilibru în raport cu practicile din alte state expuse riscului seismic, unde intervenția publică este mult mai consistentă, iar responsabilitatea este împărțită între stat și proprietari tocmai pentru a asigura implementarea efectivă a lucrărilor. „La nivel internațional, majoritatea țărilor merg pe ideea de programe voluntare susținute de stat, cu stimulente financiare și tehnice, tocmai pentru că s-a constatat că obligația fără sprijin duce la neconformare. În majoritatea statelor, responsabilitatea nu este transferată exclusiv către proprietari, ci este partajată între stat și sectorul privat. În Italia, de exemplu, există programe consistente de finanțare și cofinanțare, inclusiv prin fonduri europene și credite publice, pentru consolidarea atât a clădirilor publice, cât și private. Statul intervine activ pentru a reduce costurile și a stimula lucrările de reabilitare”, informează specialista în imobiliare.

Riscul apariției unei „piețe paralele” a locuințelor din clădiri cu risc seismic

În discuție a fost adusă și o posibilă evoluție mai puțin vizibilă, dar cu impact major asupra pieței imobiliare: apariția unei piețe „paralele” a apartamentelor ieftine din clădiri cu risc seismic, în lipsa unei perspective clare de consolidare pentru aceste imobile. „Într-un astfel de cadru legislativ, este foarte posibil să apară o piață a locuințelor neconsolidate, care vor fi vândute la prețuri reduse către cumpărători dispuși să își asume un risc ridicat sau către investitori speculativi, interesați să achiziționeze imobile întregi în perspectiva unei consolidări ulterioare.

În special în București, unde există un număr mare de clădiri vulnerabile, acest fenomen ar putea deveni vizibil destul de rapid. Problema este că, în lipsa unei perspective reale de consolidare, această piață nu face decât să perpetueze vulnerabilitatea — atât din punct de vedere structural, cât și social. Pe termen lung, dacă nu sunt identificate soluții viabile de sprijin și finanțare, există riscul apariției unor zone sau segmente de piață „blocate”, cu locuințe ieftine, dar nesigure, ceea ce poate genera dezechilibre nu doar în piața imobiliară, ci și în ceea ce privește siguranța urbană și calitatea vieții”, a mai adăugat ea, pentru FANATIK.

Sancțiunile propuse și efectele colaterale asupra proprietarilor și pieței

În ceea ce privește sancțiunile propuse, acestea ar putea pune presiune suplimentară pe proprietari, fără a rezolva însă problema de fond: „Impactul acestor amenzi ar fi, în mare parte, limitat în ceea ce privește stimularea reală a consolidării, dar semnificativ ca presiune financiară asupra proprietarilor. Realist vorbind, majoritatea proprietarilor nu își permit costurile unei consolidări — care includ nu doar lucrările propriu-zise, ci și relocarea temporară a locatarilor și a bunurilor pe durata intervențiilor. În acest context, o amendă poate avea cel mult un rol de conștientizare și de presiune pentru luarea unei decizii.

În practică, această presiune ar putea împinge o parte dintre proprietari către vânzarea imobilului, de multe ori în condiții dezavantajoase, către investitori care au capacitatea financiară de a prelua și ulterior consolida clădirea. Însă, dacă acest proces are loc simultan la scară largă, inclusiv în București, există riscul apariției unui context de speculație și devalorizare accelerată a acestor imobile. Practic, am putea vedea o presiune artificială pe prețuri, determinată nu de piață în sine, ci de constrângeri legislative și financiare. În lipsa unor mecanisme de sprijin, amenzile riscă să funcționeze mai degrabă ca un factor de distorsiune a pieței, decât ca un instrument eficient de accelerare a consolidării”, admite Angheloiu.

Finanțarea bancară, tot mai dificilă pentru imobilele cu risc seismic: „Băncile sunt deja extrem de prudente”

Pe fondul acestor riscuri, o altă problemă majoră rămâne accesul la finanțare, deja limitat în cazul clădirilor încadrate în clase de risc seismic. Specialista spune că o eventuală schimbare legislativă nu ar face decât să confirme și să accentueze tendințele existente în piață, în special în relația cu sistemul bancar: „În practică, băncile sunt deja extrem de prudente. Deși nu există o interdicție legală uniformă, majoritatea instituțiilor de credit evită finanțarea clădirilor din clasa I de risc seismic și sunt foarte restrictive pentru clasa II, finanțarea fiind posibilă doar punctual și în condiții stricte. Prin urmare, proiectul de lege nu schimbă fundamental comportamentul băncilor, ci mai degrabă îl întărește, accentuând dificultățile de acces la creditare pentru aceste imobile”.

Nu în ultimul rând, presiunea cumulată ar putea determina unii proprietari să renunțe rapid la locuințe, imediat după încadrarea în risc seismic, ceea ce ar amplifica dezechilibrele din piață. „În momentul în care un imobil este încadrat într-o clasă de risc seismic, proprietarii se confruntă simultan cu mai multe presiuni: anxietate legată de siguranța personală în caz de cutremur, scăderea valorii de piață, costuri potențiale foarte mari de consolidare, dificultăți de finanțare pentru un potențial cumpărător în cazul revânzării, o nișă mai restrânsă de cumpărători și, în noul context legislativ, riscul de sancțiuni. În aceste condiții, este firesc ca pentru unii proprietari să apară ideea de a vinde, uneori rapid, imediat după încadrarea în risc seismic”, este concluzia Madălinei Angheloiu, purtător de cuvânt al Asociației Profesională a Agenților Imobiliari din România.